Deux citations permettent de bien résumer l’esprit du livre de Raphael Carteni « des bancs de la fac à l’indépendance financière »:
« Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. »
Sénèque
« Si vous ne courez pas après ce que vous voulez, vous ne l’aurez jamais. Si vous ne demandez pas, la réponse sera toujours non. Si vous ne faites pas un pas en avant, vous restez toujours au même endroit. »
Nora Roberts
C’est ainsi que se conclue le livre dont l’auteur a été visiblement inspiré par la lecture des livres de Robert Kiyosaki.
Ce livre qui propose un contenu clair et intéressant se divise en plusieurs parties.
En voici un rapide résumé :
Généralités sur les businesses
« La chute n’est pas un échec. L’échec, c’est de rester là où on est tombé »
Le coût de l’opportunité : C’est l’idée que la vie récompense toujours les gens qui passent à l’action : soit en leur donnant ce qu’ils pensaient recevoir, soit en leur apprenant une leçon de vie.
Une situation est fréquente : des gens renoncent à des choix par flemme alors que l’opportunité est étalée devant leurs yeux.
Quels sont les cinq critères à réunir pour lancer son entreprise?
- Critère 1 – Need (Besoin) :Vous devez créer un business qui va répondre au besoin d’un maximum de personnes
- Critère 2 – Entry (Barrière d’entrée)
- Critère 3 – Control (Contrôle)
- Critère 4 – Scale (Levier)
- Critère 5 – Time (Délégation)
Les arnaques du marketing de réseau
« Si ça semble trop beau pour être vrai, c’est que c’est sûrement trop beau pour être vrai »
Warren Buffett
Cela est un des nombreux principes d’investissement de Warren Buffett.
Le marketing de réseau fonctionne sur le principe du bouche à oreille. Mais de manière générale, il y a de nombreuses arnaques fonctionnant selon le même principe qu’une chaîne de Ponzi. Un indice ? se faire prospecter sur Facebook, ce n’est pas très bon signe…
Pour déceler ces arnaques pyramidales, il faut regarder également sur le site de la FVD (Fédération de la Vente Directe) ou de la DSA (Direct Selling Association) aux Etats-Unis si la société est listée.
Si la société est en France, il faut vérifier si elle possède bien un numéro de SIREN, un numéro de TVA et si elle est bien inscrite au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Ou alors, il faut vérifier ces éléments équivalents si la société est étrangère.
Quels sont les businesses qui marchent?
L’auteur a privilégié l’investissement immobilier. Il s’agit manifestement de son premier levier de création d’un patrimoine.
L’immobilier locatif : comment acheter et comment financer son acquisition ?
Stratégies d’acquisition
« Pour vendre, dis du bien. Pour acheter, dis du mal »
En prenant l’exemple de sa région d’origine qu’il connaît bien, l’auteur présente un investissement locatif cas d’école à Epernay, capitale du champagne.
« J’ai acheté mes 43m2 à 50 700€ frais d’agence et frais de notaire inclus, soit à 1179€/m2 . Il y avait beaucoup de choses à réaliser dans cet appartement afin de pouvoir rendre celui-ci viable pour une location saisonnière. (…) au final, j’ai lâché un petit billet d’environ 15 000€ pour réaliser les travaux et l’ameublement de l’appartement. »
L’acquisition a été réalisée alors qu’il n’existait pas d’offre locative : le bien a donc été loué très rapidement aux nombreux touristes amateurs de champagne.
Financement
Parmi la possibilité de prêts bancaires l’auteur écrit qu’il est vraiment très simple d’obtenir un prêt étudiant en France puisque la banque ne refuse quasiment jamais ce genre de prêts.
Une réserve
Sur ce point, je serais moins catégorique que l’auteur: Une banque n’accorde pas un prêt étudiant d’un montant significatif sans la caution d’un tiers comme les parents de l’étudiant. Il semble donc que les parents de l’auteur faisaient partie des bons clients de la banque. Une banque ne prête pas 50 000 euros à un étudiant de 18 ans sans ressource, ni patrimoine, ni caution. Rappelons que le premier objectif d’une banque lorsqu’elle accord un prêt, c’est de maîtriser son risque.
L’auteur recommande de privilégier l’hypothèque au lieu de la caution bancaire, notamment pour des raisons de recoupement de fichiers : « il n’y a pas de fichier de recoupement entre les banques et elles ne peuvent donc pas savoir si vous mentez lorsque vous dites que vous n’avez pas d’autres crédits ». Par contre, certaines sociétés de cautionnement travaillent avec plusieurs banques et ces sociétés ont donc une vue d’ensemble du profil de l’emprunteur et peuvent donc savoir s’il a déjà un autre prêt dans une autre banque qui est assuré la société de cautionnement.
L’auteur indique aussi avoir financer une partie de son acquisition avec l’argent économisé en faisant des petits boulots : cours de maths et de médecine dispensés à différents étudiants ; cours d’informatique à des adultes et retraités
Gestion du bien locatif
L’auteur recommande de déléguer la gestion d’une location saisonnière : afin de choisir son gestionnaire, il prépare un petit document de présentation dans lequel est récapitulé toutes les tâches à réaliser tout au long d’une rotation ; la gestion du checkin et du checkout, le nettoyage de l’appartement à chaque rotation et la prise en charge de la blanchisserie (draps et serviettes).
Concernant les formalités administratives, le plus simple est d’utiliser l’équivalent des CESU pour rémunérer la personne : le TESE (Titre Emploi Service Entreprise)
Alternativement : il est possible d’avoir recours à un boîtier à clés et à une femme de ménage payée à l’heure.
Risques
L’auteur rappelle que lorsqu’il y a un impayé en France, ça se finit toujours de la même façon :
- soit on perd beaucoup de temps et d’argent avec des huissiers, avocats et tribunaux,
- soit on utilise « la méthode corse » : expulsions de locataires mauvais payeurs de manière non juridique.
Il faut éviter l’une de ces deux hypothèses et il faut donc bien choisir son locataire.
L’auteur privilégie la location étudiante. Il cite l’exemple d’un locataire qui visitait avec ses parents : c’est un point très important et c’est un gage de sécurité. Les impayés en meublé étudiant sont très faibles
L’auteur évoque son expérience, qu’il a choisi de ne pas renouveler, après avoir découvert que ses locataires, en réalité, utilisaient le bien pour se prostituer et y recevoir leurs clients.
Il faut faire attention aux aspects juridiques
Choisir son statut, notamment dans le cadre de la location meublée.
Ne pas sous louer un bien loué sans l’accord du propriétaire.
Il n’est pas toujours possible de délivrer un congé à son locataire notamment dans le cadre d’une acquisition faite depuis moins de deux ans.
Il n’est pas toujours possible de pratiquer la location meublée. Les hôteliers pestent contre la concurrence et le législateur est intervenu sur ce point dans de nombreuses villes.
L’investissement financier avec une stratégie fondée sur les dividendes
Ce chapitre est très court : l’auteur a suivi la stratégie d’un investisseur, qui consiste à se concentrer uniquement sur des sociétés versant des dividendes à ses actionnaires.
La brièveté du chapitre indique que l’auteur ne semble pas privilégier les marchés financiers. Mais cette stratégie a le mérite d’être simple et peut être mise en œuvre facilement.
La vente en ligne d’infos produits
L’auteur précise que pour monétiser un site Internet, il y a trois solutions aujourd’hui :
- Mettre de la publicité sur le site internet.
- Promouvoir les produits des autres et toucher une commission (affiliation).
- Vendre ses propres produits.
La création de l’audience se fera naturellement par la création de contenu et son référencement et grâce à d’autres techniques marketing. Dans un premier temps, il faut générer du trafic sur le site Internet à travers la publication d’articles et de vidéos sur le site, sur Youtube, sur les réseaux sociaux ou encore en faisant de la publicité payante sur Facebook, Instagram…
Selon l’auteur, le plus gros actif d’un business en ligne, c’est le nombre d’adresses emails qu’il arrive à collecter. Une adresse email collectée correspondrait à environ entre un et deux euros par mois en récurrence en terme de revenus (cela peut varier en fonction des niches).
Par ailleurs, ce n’est pas parce qu’un produit est moins cher sur un autre site qu’on ne peut pas vendre ce même produit plus cher sur notre propre canal de vente. Il est possible d’utiliser les leviers marketings comme les upsell, crossell, downsell ou order bump qui permettront d’augmenter le panier moyen du client.
L’auteur, ancien étudiant en médecine, a privilégié la vente des produits dits d’information ou infos produits, donc entièrement dématérialisés. Cela signifie que la duplication du produit est illimitée et qu’il n’y a aucun stock à gérer. Il est recommandé de créer un produit le plus rapidement possible.
Mais il peut être intéressant de faire éditer une version papier car les gens ont eu plus de confiance dans le produit en voyant qu’il est possible d’acheter une version papier.
Réflexions générales sur l’entreprenariat, la une vie de salarié « esclave des temps moderne » et comment y échapper
L’auteur incite à entreprendre.
L’entrepreneur, lorsqu’il se lève le matin, se pose cette question :
« Quels sont les problèmes que je vais résoudre aujourd’hui ? ».
Les gens veulent toujours imaginer le pire pour ce que font les autres dès que cela sort des sentiers battus sans se rendre compte que leur propre situation est bien plus dangereuse et délicate
Il y a plus de courage que de talent dans la plupart des réussites.
Il faut bien s’entourer en considérant que nous sommes la moyenne des cinq personnes que nous côtoyons le plus.
A l’inverse, quel est la situation de la majorité : ils sont salariés et ne maîtrisent pas leur temps :
« Si vous n’avez pas le temps de faire les choses que vous voulez faire ou que vous devez faire, vous êtes fort probablement un PUTAIN d’esclave des temps modernes. »
Cela est à l’origine des burn-out ou des karoshi qui entraîne une mort subite bien souvent due à un arrêt cardiaque. Cela touche principalement les cadres supérieurs suite à une surcharge de travail ou à une dose de stress trop importante.
Gagner 50% de plus, c’est bien. Sauf si on travaille 100% de plus pour les obtenir. Il est très important de toujours raisonner en taux horaire net.
L’auteur est très critique sur les écoles de commerce en raison de leur coût très élevé, souvent financé à crédit, et conteste les opportunités professionnelles qu’elles sont supposées offrir notamment en terme de réseau d’anciens.
Selon l’auteur une école de commerce ne permettra pas de se former efficacement à l’entreprenariat et au milieu des affaires.
D’ailleurs, pourquoi on devrait prouver par un diplôme ce qu’on sait ? L’auteur préfère montrer des résultats plutôt qu’un prétendu diplôme indiquant ce qu’il serait potentiellement en mesure de faire.
« Personne ne regrette sur son lit de mort de ne pas avoir passé plus de temps au bureau… »